国土利用計画法に関するQ＆A

1　届出書の作成及び提出方法について

Q1　4人の売主と4件の売買契約を同日に締結しました。土地売買等届出書は、どのように作成すればよいでしょうか？

A1　土地売買等届出書は、売買契約ごとに作成をお願いします。4件の契約について同時に届出書を提出する場合は、売買契約書の写しを除き、添付図書は1部で差し支えありません。
なお、届出書の提出期間が契約締結日を含め14日以内と決められています。届出期間が過ぎてしまわないよう売買契約締結の日が異なる場合は、その都度、土地売買等届出書をご提出ください。

Q2　山林を売買で取得しました。不動産業者を通さず直接売買しました。金額も僅かであったため、売買契約書は作成していません。届出書には、何を添付すればいいでしょうか？

A2　売買が行われたことがわかる書類として、売主発行の領収書を提出してください。領収書もない場合は、法務局へ提出した登記申請書の写しなど売買が行われたことがわかる資料の提出が必要となります。ご不明な点がございましたら、個別にご相談ください。

Q3　遠方のため、窓口に持参するのが困難です。郵送での提出はできますか？

A3　郵送での提出も可能ですが、届出日の判断は、郵送物が市に到着した日となりますので、届出期間が過ぎてしまわないようにお気をつけください。なお、郵送の際には、返信用封筒(切手貼付け）をご同封下さい。返信用封筒にて、土地売買等届出書の副本をお返しいたします。

Q4　12月16日に売買契約を締結しました。14日後の12月29日は市役所窓口が休みになっています。いつまでに届出書を提出すればよいのでしょうか？

A4　提出期限の日が市役所の閉庁日の場合は、次の開庁日が提出期限となります。ご質問のケースでは、年末年始の最初の開庁日である1月4日（1月4日が休日の場合は、翌開庁日）が提出期限となります。

Q5　12月30日に売買契約を締結しました。年末年始の休み中となりますので、年始の最初の開庁日である1月4日を起点に提出期限を考えればいいでしょうか？

A5　年末年始やゴールデンウィーク等の連休中であっても、売買契約を締結した日を起点に提出期限を考えます。ご質問のケースでは、12月30日を含めた14日後である1月12日（1月12日が休日の場合は、翌開庁日）が期限となります。

Q6　買主（法人）の従業員が届出書を持参します。委任状は必要ですか？

A6　不要です。窓口にて、届出書を持参された方と買主（法人）との雇用関係がわかる身分証明書（従業員証）等を確認させて頂きます。

Q7　建築士です。設計する物件に関して、土地売買等届出書の届出の代理を頼まれました。行政書士や宅建業者ではありませんが、代理は可能ですか？

A7　可能です。国土利用計画法では、代理人の資格の制限はありません。
なお、原則として、行政書士法により、行政書士以外の者が代理業務を業として行う（反復して報酬を得る）ことはできないとされています。建築士が、本業務を業として行うことが可能か否かは、建築士法を所管する行政庁にご確認ください。

Q8　停止条件付きの土地売買等の契約を締結した場合には、停止条件が成就した日から起算して2週間以内に事後届出をすればいいでしょうか？

A8 「停止条件が成就した日」を起算日とするのではなく、事後届出の期限は「契約を締結した日から起算して2週間以内」となります。

2　届出書の記入方法について

Q1　複数の筆を売買しました。土地売買等届出書に記載しきれません。どのように記載すればよいでしょうか？

A1　お配りしている土地売買等届出書では、3筆しか記入できません。筆数が多い場合は、別紙にご記入をお願いします。また、適宜、様式の記入欄を追加してご記入頂いても構いません（欄を追加した結果、届出書が2頁になっても差し支えありません）。

Q2　土地利用の目的は事務所です。計画人口欄は0人でいいですか？

A2　事務所の場合は、計画従業員数を記入して下さい。なお、商業施設の場合は、計画入込客数及び計画従業員数を記入してください。

Q3　人工面率とは何ですか？山林を購入し、太陽光発電施設を計画しています。どのように記入すればいいですか？

A3　人工面率とは、届出対象の土地の全体の面積の内、人の手が入った土地の面積が占める割合です。宅地や雑種地のほか、農地も人工面に該当します。太陽光発電施設の場合、人工面率は100％となります。ただし、森林法の林地開発許可を受ける場合等で、一部、森林を残す場合は、全体の面積の内、残置する森林部分の面積を除いた面積が占める割合を記入して下さい。
人工面率（％）＝（全体の面積ー残置森林の面積）÷全体の面積×100

Q4　抵当権が設定されている土地の売買契約を締結しましたが、決済（所有権移転）までの間に売主が抵当権を抹消する予定です。届出に係る権利以外の権利欄に記載が必要ですか？

A4　所有権移転までに抹消される権利については、記入の必要がありません。所有権移転後も存続する権利のみ記載してください。※例：送電線に係る地役権

3　面積の算定について

Q1　市街化区域内で土地区画整理事業が施行されている土地を購入しました。登記面積（従前地の面積）は2,000平方メートル以上となりますが、仮換地面積は2,000平方メートル未満となります。届出は必要でしょうか？

A1　届出の対象となるか否かは、仮換地面積で判断します。ご質問のケースでは、届出は不要です。

Q2　届出が必要か否かは、登記面積と実測面積のどちらで判断しますか？

A2　届出の対象か否かを判断する面積は、「真実の面積」で判断するとされています。実測面積が知れているときは、実測面積で判断いたします。届出書には、登記簿面積と実測面積を併記ください。土地売買契約の時点で、実測面積が不明な場合は、登記面積を「真実の面積」として扱います。
なお、実測面積とは、確定測量の面積である必要はなく、仮測量の面積も実測面積として扱いますのでご注意ください。

4　一団の土地について

Q1　非線引き都市計画区域で、6,000平方メートルの土地の売買契約を締結しました。ただし、取得した土地は、道路や水路で分断されているため、それぞれの土地の面積は5,000平方メートル未満となります。届出は必要ですか？

A1　道路や水路で分断されている場合は、原則として、それぞれの土地ごとに届出が必要か否か判断します。
ただし、水路に架橋したり、道路を払い下げたりするなどして、道路や水路で分断された両側の土地を一体的に利用することが可能な場合は、両側の土地を併せて一団の土地と判断します。
ご不明な点があれば、事前にお問い合わせ下さい。

Q2　非線引き都市計画区域で、4,200平方メートルの土地の売買契約を締結予定ですが、可能であれば、今後、隣接地も取得し一体的な土地利用を考えたいと思います。隣接地を取得すると、面積が5,000平方メートル以上となります。届出は必要ですか？また、届出を行う時期は？

A2　隣接地が取得できるか否かに関わらず隣接地を取得する計画がある場合は、隣接地も含めて一団の土地とみなします。よって、ご質問のケースでは届出が必要になります。
また、届出は、4,200平方メートルの土地売買契約を行った段階で行う必要があります。隣接地の売買契約を締結した段階（取得面積が5,000平方メートル以上となった時点）ではありませんので、ご注意下さい。

Q3　市街化区域内で、3,000平方メートルの土地Aと500平方メートルの土地B、合計3,500平方メートルの土地を一通の売買契約で取得しました。土地Aと土地Bは離れた土地です。届出は必要ですか？また、届出書にはどのように記載すればよいでしょうか？

A3　土地Aについてのみ届出が必要です。届出書には、土地Aについてのみ記載してください。なお、売買金額について、土地Aと土地Bの区分けがない場合は、案分して記載をお願いします。その他、届出書の記載方法等が不明な場合は、お問い合せください。

Q4　10年以上前から5,000平方メートル以上の土地（非線引き都市計画区域内）で、事業を行っています。事業開始時に土地を取得していますが、一部、4,000平方メートルの土地は地主から借りています。この度、地主と話をした結果、借地部分を売買で取得することになりました。今回、取得する土地は、届出が必要な面積未満となりますが、事業区域全体では届出が必要な面積です。一団の土地として、届出が必要となりますか？

A4　届出は不要です。ご質問のケースでは、取得済みの土地と今回取得した土地との間に計画の一貫性（一連の事業計画のもとに「時期」、「目的」等について相互に密接な関連を有すること）が認められませんので、届出は不要です。
ただし、売買で取得する借地部分の面積が5,000平方メートル以上となる場合は、届出が必要です。ご不明な点等がありましたら、個別にお問い合せください。

5　信託受益権の売買、賃借権（地上権）の設定・譲渡について

Q1　信託受益権の売買を行いました。届出は必要ですか？

A1　信託受益権の内容により異なります。受益権の内容が土地の所有権の移転を受ける権利を有するものである場合は、届出が必要になります。
最近の事例では、信託期間満了時に（1）土地の所有権移転、（2）土地を処分した代金のいずれかを選択できる内容が多くなっていますが、このような事例では届出が必要になります。
ご不明な点があれば、信託受益権の内容がわかる書面（契約書案）等をご提示の上、事前にご相談下さい。

Q2　賃借権（地上権）の設定を行いました。届出は必要ですか？また、賃借権（地上権）の設定登記を行う場合のみ届出が必要になりますか？

A2　賃借権（地上権）の設定に際して、権利金その他一時金相当の支払いがある場合は、届出が必要になります。月払いや年払いの地代のみを支払う場合は、届出は不要です。
一般的に「礼金」に該当する対価の支払いがある場合は届出が必要になります。なお、原則として、賃借人に賃借期間満了時に返還される「敷金」は、届出の対象となりません。
また、賃借権（地上権）の設定登記を行うか否かは、届出の対象か否かとは関係ありません。
※賃借権（地上権）設定登記を行っても、一時金相当の支払いがなければ届出は不要です。逆に、賃借権（地上権）設定登記を行わなくても、一時金相当の支払いがある場合は届出が必要になります。

Q3　20年間の期間で、賃借権の設定を行いました。権利金の支払いはありませんが、5年間分の賃料を前払いします。届出は必要ですか？

A3　届出は不要です。
※金利が高い時代においては保証金等が著しく高額な場合、そこから得られる運用益が対価（権利金）として認定される事案も想定されました。しかし、昨今は低金利が続いており、保証金等が一定の金額であっても、そこから得られる運用益は僅かであり、原則として届出は不要です。

Q4　地上権の譲渡を行いました。地上権の設定は、届出が必要なケースがあると聞きましたが、譲渡の場合はどうですか？

A4　地上権の内容により判断します。地上権の設定にあたり権利金その他一時金相当の支払いがされている場合は、当該地上権の譲渡の際にも届出が必要となります。

6　届出が不要な売買等について

Q1　届出が不要な売買があると聞きましたが、どのようなものがありますか？

A1　代表的なものとして、農地法3条の許可を受けて行われる売買、国や地方公共団体が売主となる売買、不動産競売により取得する場合等は、届出が不要です。届出が必要か否かご不明な点がありましたら、お問い合せください。
※農地法3条（農地の所有権を移転する場合）の許可が該当します。農地法5条（農地を農地以外のものにするために所有権を移転する場合）の許可は、届出が必要です。

Q2　清算手続中の法人から土地を売買で取得しました。弁護士が当該法人の代表清算人となっています。競売と同様に、届出は不要ですか？

A2　通常の売買として、原則として、届出が必要です。ただし、特別清算手続等で、当該売買が裁判所の許可を得て行われる場合は、届出が不要となります。裁判所の許可が必要な売買であるか否か、売主の弁護士等にご確認ください。

Q3　市街化区域で2,000平方メートル以上の土地を取得しますが、その土地には、老朽化した建物があります。建物の解体費用を控除すると契約額はマイナスとなり、譲渡人から譲受人に負担金を支払う内容の譲渡契約を締結します。この場合は、届出が必要ですか？

A3　届出は不要です。ご質問のケースでは、無償譲渡（対価性が認められない）契約となるため、届出は不要です。

7　届出後の変更について

Q1　届出後に隣接する土地も併せて売買することになり、新たに隣接地の売買契約を締結しました。届出が必要ですか？

A1　取得する土地の面積が増加したことになるため、増加部分について新たな届出をしてください。届出書の記載方法等については、お問い合せください。

Q2　届出後に売主、旧買主、新買主の三者で買主の地位譲渡契約書を締結しました。届出が必要ですか？なお、旧買主と新買主は関連会社であり、代表者は同一人物である。

A2　新買主から届出を提出してください。旧買主と新買主の関係が、親会社子会社等の関係であっても、法律上は別法人と扱われますので、届出が必要です。

8　その他（届出期間を過ぎてしまった場合）

Q1　売買契約を締結しましたが、届出期間を過ぎてしまいました。どうしたらいいでしょうか？

A1　至急、届出書（遅延届）を作成し提出してください。届出期間を過ぎているため、正規な届出としては扱うことはできませんが、土地の利用目的等について確認をさせていただきます。詳細については、ご相談ください。

Q2　罰則の規定があると聞きましたが？

A2　国土利用計画法では、届出を怠った場合、虚偽の届出を行った場合は、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられるとされています。しかしながら、反復継続して届出を行わない、意図的に届出を行わないといった悪質な事例でない限り、口頭での指導や文書での注意をさせて頂いており、告発は行っておりませんので、速やかに遅延届を提出してください。

Q3　遅延届に受理印を押印してもらうことはできますか？融資を受ける金融機関から、提出を求められています。

A3　受理印は押印していません。遅延届は、法定期間内に届出がされておらず正規な届出とはなりません。遅延届に受理印を押印すると、正規な届出との区別が難しくなる恐れがあるため、受理印は押印していません（群馬県内同一の取扱いです）。
なお、金融機関に提出するなど、遅延届を提出した事実の証明を希望する場合は、「証明書」を発行しています（1契約につき300円）。「証明書」をご希望の場合は、お問い合せください。